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¿QUE SON LAS ARRAS PENITENCIALES?

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Publicado por en Comprar ·

Una reciente sentencia ha dejado sin efecto unas arras que aparentemente eran penitenciales. Vea lo que ocurrió para que no le pase a usted...

¿Qué son las arras penitenciales?

En las compraventas de inmuebles es frecuente que, antes de escriturar, las partes entreguen una cantidad a cuenta: las arras. Recuerde que las arras pueden ser de tres tipos:
    • Penitenciales. Si son unas arras “penitenciales” (las más habituales), tanto el vendedor como el comprador pueden echarse atrás y desistir de la operación. Si lo hace el comprador pierde la cantidad entregada; y si lo hace el vendedor debe devolverla duplicada.
    • Confirmatorias. Si las arras son “confirmatorias”, ni el vendedor ni el comprador pueden echarse atrás. Si llega la fecha de escriturar y alguna de las partes no comparece, la otra puede exigir o bien el otorgamiento de la escritura, o bien resolver el contrato y recuperar la cantidad entregada. En ambos casos la parte perjudicada podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios.
    • Penales. Si se firman unas arras “penales” la venta también queda cerrada, de forma que tanto el vendedor como el comprador pueden optar por obligar a la otra parte a escriturar. Pero la indemnización por daños y perjuicios a cargo del que incumpla queda fijada desde el principio: si incumple el comprador pierde la cantidad entregada; si incumple el vendedor debe devolverla duplicada.

encuentro de negociación

Sentencia. Pues bien, si quiere firmar unas arras penitenciales (para poder echarse atrás si lo desea), sepa que el Tribunal Supremo ha dictaminado [TS 17-10-2018] que este tipo de arras debe interpretarse de manera restrictiva, y que es necesario que en el contrato quede clara la voluntad de las partes de pactarlas. No basta que el contrato haga referencia al artículo 1.454 del Código Civil (que es el precepto que regula las arras penitenciales). Por tanto, asegúrese de que el contrato indica expresamente que se trata de unas arras penitenciales y que tanto el vendedor como el comprador pueden desistir de la operación con las consecuencias antes explicadas.

Las arras penitenciales deben pactarse expresamente, indicando la facultad que tienen tanto el vendedor como el comprador de desistir de la compraventa.




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