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Cumplimiento de REGLAMENTO DE BAJA TENSIÓN en Comunidades de Propietarios.

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Publicado por en electricidad ·

Puede que su Comunidad de Propietarios, tras la aprobación del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, REBT (RD 842/2002), de obligado cumplimiento que prescribe las condiciones de montaje, explotación y mantenimiento de instalaciones eléctricas de baja tensión, esté obligada a adecuar la instalación eléctrica del edificio a dicho reglamento. Los riesgos de incendio, cortocircuitos, intoxicación por inhalación de gases tóxicos, muerte por descargas, son algunos de los riesgos que corre la comunidad y sus propietarios con una instalación eléctrica deficiente.

Es recomendable, por lo tanto,  que todas las Comunidades de Propietarios no descuiden este aspecto y planifiquen la adecuación al reglamento. Éste no es uno de los puntos obligatorios para pasar la ITE, aunque en un caso de riesgo claro no se podría dejar pasar por alto.

Se regula también que sea un Organismo de Control Autorizado (OCA) quien se encargue de realizar las inspecciones técnicas iniciales (antes de la puesta en servicio de las instalaciones eléctricas) y las periódicas (para garantizar su seguridad debido al uso), siguiendo para ello un protocolo de inspección y diversa documentación técnica con la finalidad de normalizar y homogeneizar al máximo la labor inspectora.

Se considera que deberán realizar la inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes cada diez años los edificios destinados a viviendas que dispongan de 25 o más suministros para viviendas (se excluyen los suministros para otros servicios generales o resto de servicios comunes).
En el caso de edificios destinados principalmente a viviendas y que dispongan de locales se aplicará el mismo criterio, computándose también los suministros para los locales existentes.
El límite de 25 suministros es orientativo, ya que la mayoría de las viviendas tienen una potencia contratada de 3,45 kW y 4,6 kW (4 kW de media x 25 = 100 kW). Si tenéis confirmado que el consumo supera los 100 kW estáis obligados a hacerlo ya que REBT (ITC-BT-05) es claro: “y cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW”

Si contabilizáis la potencia y os sale 90 kW, os recomiendo pasar la inspección aunque no sea obligatorio. El coste de las inspecciones no es tan elevado y estamos hablando de seguridad.

Eso no quita de que si tenéis una piscina con una potencia de más de 10 kW o una instalación de alumbrado exterior de más de 5 kW tengáis que pasar revisiones de cada una de las instalaciones cada 5 años.
Para el caso de tener menos de 100 kW, si la instalación tiene muchos años es evidente que no cumple la legislación del 2002, mucho más segura que la legislación de 1973. En este sentido al menos aconsejo que si no vais a realizar la inspección al menos que un electricista profesional la compruebe. Es cierto que saldrán “pegas” y eso lo único que evidenciaría que la instalación necesita un mantenimiento. El objetivo de REBT es la seguridad de personas y bienes (por desgracia desde mi punto vista no habla de eficiencia energética) por lo que, en principio, cualquier pega que pueda surgir de la inspección tiene una justificación de seguridad (aunque a veces no se vea de forma inmediata).

Ahora supongamos que deciden no hacer la inspección y que se produce un incendio (pequeño sin consecuencias personales) y van a reclamar al seguro y este entiende que deberían haber pasado la inspección. ¿Qué pasará en ese caso? Pues que después de mucho tiempo, en función del dictamen de industria, se cobrará o no. En el caso de pasar la inspección y ponerse al día en la instalación, cualquier incidencia de este tipo deberá cubrirla el seguro.

La Compañía aseguradora puede alegar, procedentemente, que el accidente (el incendio, por ejemplo) se agravó por el mal estado de la instalación eléctrica y la falta de cumplimentación de las obligaciones de cumplimiento de la normativa: en este caso puede alegar lo que se denomina “concurrencia de culpas” y cubrir sólo una parte de la valoración del siniestro, o bien, puede alegar que el accidente se produjo a resultas del mal estado, y entonces no cubra ni siquiera un porcentaje de los daños y lo utilice como eximente de culpa.

Por tanto, puede ser mucho más grave para la Comunidad la situación derivada de un accidente directa o indirectamente relacionada con la instalación eléctrica que la propia sanción que imponga la Administración.

Por no hablar de un posible accidente con daños a las personas: quemados o electrocutados. Si la Comunidad no ha cumplido con la obligación legal, el juez puede imputar, perfectamente, a los responsables de que no se haya adecuado el edificio a la normativa.

Y finalmente, una posible obra de adecuación al REBT podría consistir en lo siguiente:  realizar obras para canalizar la entrada de la línea general de electricidad desde abajo, con una nueva caja general de protección, una potencia de 300 V, un cuarto de contadores centralizando los nuevos modelos y con puerta cortafuegos, toma de tierra general, sistema de bornes y fusibles nuevos, cuadro eléctrico totalmente reformado con sistema sobretensiones, sistema de ventilación y de evacuación de aguas,..... y una acometida individualizada para cada vecino de 10 mm. Evidentemente hay que buscar la mejor manera de llevar dicha acometida a cada vivienda. Lo normal es hacerlo por el mismo conducto originario, pero el aumento de sección puede obligar a buscar la manera alternativa de canalizar las acometidas hasta alcanzar el cuadro eléctrico de cada una de las viviendas.

En fin, es una obra relativamente compleja, pero necesaria en aquellos edificios que ya tienen cierta antigüedad. Cada vecino podrá consumir la potencia que realmente necesite (vitrocerámica, aires acondicionados, calentadores de agua, calefacción, ....) sin peligro para nadie.
Quien les puede sacar de dudas de si deben realizar la inspección es Industria de cada comunidad autónoma, cuyo criterio es el “único” valido en ese sentido y que en caso de que ella entienda que la deben realizar y no lo hagan les podría imponer una multa.



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